job job job job  job                                  jobjob

بازار مسکن آلمان، آرام ترین و بهترین در جهان

haus

سال‌ها است که کارشناسان بازار مسکن در جهان آلمان را به عنوان کانون بعدی رونق بازار مسکن در دنیا نام می‌برند

آلمان تنها کشور توسعه یافته است که طی یک دهه اخیر قیمت مسکن در آن ثابت مانده است.
این ثبات نه به خاطر رکود بازار مسکن بلکه به علت بنیه قوی این بازار در برابر هر گونه شوک اقتصادی بوده است.
آرامش واقعی در بازار مسکن آلمان که به اعتقاد فعالان آلمانی این بازار تا سال‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت نتیجه تحولات اقتصادی در اوایل دهه 1990 و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقی و غربی است.


در این کشور توسعه یافته سال‌‌ها است عرضه از تقاضا در بازار املاک فراتر رفته، به همین دلیل هر اتفاقی که در سایر بازارهای اقتصادی این کشور از جمله رکود صنعتی یا از دست رفتن رونق در بازار سهام بیفتد بازار مسکن هیچ آسیبی نمی‌بیند.
چه آن که در فاصله سال‌های 2000 تا 2001 که اقتصاد آلمان دچار رکود شد شاخص قیمت مسکن در این کشور هیچ تغییری نکرد.
این در حالی است که در سایر کشورها به محض آن که بازار سهام با رکود مواجه می‌شود سرمایه‌ها بلافاصله به بخش مسکن سرازیر شده و در نتیجه تورم را در این بخش دامن می‌زند.
در یک دهه گذشته قیمت مسکن در نیم‌کره غربی جهان به صورت نجومی افزایش یافت، اما در این میان آلمان یک استثنا بود. اکنون هم که بازار مسکن در اکثر نقاط جهان دچار مشکل و رکود و گاه بحران شده، بازار املاک آلمان از چنین دردسرهایی در امان مانده است، اما چرا بازار املاک و مستغلات آلمان از این فراز و فرود کاملا به دور مانده است.
اگر شما امروز بخواهید در آلمان خانه‌ای خریداری کنید، می‌توانید همان پولی را برای این خرید بپردازید که 10 سال پیش می‌پرداختید، این در حالی است که قیمت در بسیاری از کشورهای صنعتی دیگر جهان به شدت افزایش یافته است. این یک استثنا است که در آلمان اکنون قیمت مسکن به همان اندازه یک دهه پیش است. چنین اتفاقی تقریبا در هیچ کشور دیگری در دنیا روی نداده است. در اکثر کشورهای دنیا قیمت مسکن در 10 سال گذشته به صورت پلکانی افزایش یافته و اکنون هم به صورت تهدیدآمیزی در حال سقوط است. در غرب دنیا از استرالیا گرفته تا اسپانیا و آمریکا، قیمت املاک تقریبا بیش از دو برابر شده است. به این ترتیب می‌توان گفت که آلمان تنها کشوری در میان کشورهای توسعه‌یافته جهان است که از این رونق بازار مسکن به دور مانده است، اما این برای آینده بازار مسکن آلمان چه معنی دارد؟
سال‌ها است که کارشناسان بازار مسکن در جهان آلمان را به عنوان کانون بعدی رونق بازار مسکن در دنیا نام می‌برند. سرمایه‌گذاران مسکن در جهان از انگلیس و ایرلند تا آمریکا، به انگیزه قیمت پایین مسکن در کشور آلمان به بازار املاک در این کشور و به ویژه در شهر برلین روی آورده‌اند. اما تنها به این دلیل که قیمت مسکن در آلمان ارزان است می‌توان گفت که بازار مطمئنی برای سرمایه‌گذاری در این زمینه است؟ و آیا می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت مسکن در این کشور افزایش یابد؟
تحولات بعد از وحدت
دو آلمان
برای درک اینکه بازار مسکن آلمان چرا در یک دهه گذشته چنین بدون تغییر مانده، باید به اوایل دهه 1990 بازگردیم. در ژوئن سال 1991 یعنی 8 ماه بعد از اتحاد دو آلمان، قانونی که برای احیای اقتصاد آلمان شرقی سابق تدوین شده بود به اجرا گذاشته شد. این قانون محرک‌ها و مشوق‌های مالیاتی گشاده‌دستانه‌ای را به سرمایه‌گذاران بازار مسکن پیشنهاد می‌داد و می‌گفت که هر کس در آلمان شرقی سابق یا برلین خانه‌ای بسازد یا آن را بازسازی کند، از کلیه هزینه‌های سرمایه‌گذاری از مالیات بر درآمد گرفته تا دیگر هزینه‌ها، تا 10 سال معاف می‌شود. بسیاری از ثروتمندان آلمان غربی از این فرصت استثنایی استفاده کرده و پول‌های خود را در بازار املاک شرق آلمان ریختند. حتی بعضی سیاستمداران هم شروع به خرید و ساخت خانه از آپارتمان‌های یک طبقه تا مجموعه‌های ساختمانی بزرگ در این منطقه کردند.
بازار املاک آلمان در نتیجه این قانون در اوایل و نیمه دهه 1990 به شدت رونق یافت. بین سال‌های 1990 و 1998، یعنی سالی که این مشوق مالیاتی کاملا پایان می‌یافت، قیمت املاک که با هدف اجاره دادن خریداری می‌شد تا 70درصد افزایش یافت، اما این سیاست نوعی حباب ملکی هم به وجود آورد. جولیان پاور، مدیر مرکز سرمایه‌‌گذاری مربوط به برلین در لندن در این باره می‌گوید: مشوق‌های مالیاتی چنان گشاده‌دستانه بود که مردم بیش از حد سرمایه‌گذاری کردند و این نوعی مازاد عرضه در برلین ایجاد کرد. کسانی که حتی یک خانه را بازسازی می‌کردند هم سود کلان به دست می‌آوردند. به همین دلیل بسیاری بدون توجه به اینکه تقاضایی برای این املاک وجود دارد یا نه، به ساخت و ساز گسترده دست زدند.
رونق به رکود تبدیل شد
بسیاری از سرمایه‌گذاران در مسیر پرشتاب خود برای سود بردن از معافیت مالیاتی، فراموش کردند که اصلا ممکن است تقاضایی برای این همه ملک نباشد. یورگن میشل اسشیک رییس و سخنگوی اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که منبعی معتبر برای مشاوره دادن به دلالان ملکی در این کشور است در این باره می‌گوید، بعد از سال 1998 تازه ماجرا آغاز شد. مشوق‌های مالیاتی دیگر وجود نداشت و در دهه 1990 هم معلوم شد که سرمایه‌گذاران بیش از حد و ظرفیت بازار ساخت‌وساز کرده‌اند. با ترکیدن حباب بازار مسکن، تب تند سرمایه‌گذاران هم سرد شد. در حالی که قیمت مسکن در اکثر کشورهای صنعتی در اواخر دهه 1990 رو به افزایش می‌گذاشت و در دهه بعد هم سیر صعودی خود را طی می‌کرد. بازار مسکن آلمان وارد یک رکود طولانی می‌شد. براساس بخش آمار و قیمت‌های نشریه اقتصادی انگلیسی اکونومیست، متوسط قیمت خانه بین سال‌های 1997 و 2007 در بسیاری از کشورها دو یا حتی سه برابر شد. در انگلیس قیمت مسکن 210درصد، در اسپانیا 190درصد، در استرالیا 168درصد و در آمریکا 104درصد افزایش یافت. آلمان اما یکی از معدود کشورهای پیشرفته اقتصادی جهان بود که در 10سال گذشته این رونق جهانی را تجربه نکرد.
براساس مطالعات انجام شده توسط اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که بر بیش از 150شهر آلمان تحقیق کرده است، قیمت مسکن در سال 2007 در همه این شهرها همانی بوده که 10سال پیش بوده است. در حقیقت رونق اقتصادی که کشورهای انگلیس و آمریکا و دیگر کشورهای غربی در چند سال گذشته تجربه کردند، همان رونقی است که آلمان در دهه 1990 تجربه کرده بود.
در 10سال گذشته آلمان با دوره‌هایی از فراز و فرود اقتصادی روبه‌رو بوده و دست و پنجه نرم کرده است. در سال2001 اقتصاد آلمان دچار رکود شد و نرخ بیکاری در این کشور به رکورد رسید. ترکیدن حباب بازار سهام در سال 2000 همچنین به اقتصاد کشور آلمان به شدت آسیب وارد کرد. در اثر این بحران، بازار سهام فرانکفورت به شدت دچار سقوط شد، اما این سقوط بازار سهام باعث آن نشد که سرمایه‌گذاران پول خود را در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در اثر ترکیدن حباب مسکن در پایان دهه 1990 دچار لطمه شدید شدند، دیگر تمایلی به انجام دوباره این قمار خطرناک نداشتند. بسیاری از آلمانی‌ها در دهه 1990 سرمایه خود را از دست دادند.
فرصتی برای سرمایه‌گذاران خارجی
قیمت مسکن در آلمان برخلاف روند جهانی بین سال‌های 1998 تا 2003 سیر نزولی یافت. درحالی که قیمت بالای خانه در بسیاری از کشورهای صنعتی از توان خرید مردم خارج شده بود، قیمت خانه در آلمان روز به روز ارزان می‌شد که البته این روند از دید تیزبین سرمایه‌گذاران بین‌المللی به دور نماند.
از سال 2004 یعنی سالی که بازار مسکن آلمان دیگر کاملا به سقوط رسیده بود، سرمایه‌گذاران جهانی به سراغ صدها و هزاران باب خانه‌ای رفتند که در آلمان برای فروش گذاشته شده بود. در آن زمان بسیاری از کسانی که چندین خانه ساخته بودند یا خریداری و بازسازی کرده بودند، اکنون زیر بار سنگین بدهی‌های بانکی خود کمر خم کرده بودند و به دنبال مشتری برای فروش خانه به هر قیمتی بودند. به همین دلیل این بهترین فرصت برای سرمایه‌گذاران خارجی بود.
در سال 2004، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی آمریکا به نام فورترس، بیش از 82هزار دستگاه آپارتمان از سازمان بازنشستگی فدرال آلمان خریداری کرد. ارزش این قرارداد 5/3میلیارد یورو معادل 3/4میلیارد دلار بود. در همان سال شرکت مورگان استنلی بیش از 48هزار ملک از یک گروه صنعتی آلمانی به ارزش 1/2میلیارد یورو یا 8/2میلیارد دلار خرید. سال بعد، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی انگلیس 150هزار دستگاه آپارتمان به ارزش 7میلیارد یورو از یک شرکت بزرگ انرژی در آلمان خرید. بازار املاک و مستغلات آلمان در سال 2004 برای سرمایه‌گذاران خارجی مانند یک رویا بود. قیمت‌ها کاهش یافته بود، ولی در آن سال در وضعیت باثباتی قرار داشت. قیمت ملک در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی بسیار ارزان بود. درصد مالکان خانه در آلمان 43درصد بود که هم در آن زمان و هم اکنون جزو پایین‌ترین نرخ مالکیت خانه در اروپا است. از سوی دیگر نرخ بهره بانکی در آلمان پایین بود و به همین دلیل گرفتن وام برای خرید خانه در این کشور بسیار به صرفه به نظر می‌رسید.
آیا قیمت‌ها افزایش می‌یابد؟
با بهبود اقتصاد آلمان در چند سال اخیر، بازار املاک این کشور هم رونق یافت. از سال 2004 قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ ثابت مانده، اما خرید و فروش انجام می‌شود. اما در حالی که کارشناسان بازار املاک چند سالی است که افزایش قیمت‌ها را در این کشور پیش‌بینی می‌کنند، باید گفت که این پیش‌بینی تا مرحله تحقق راه طولانی دارد. گزارش مرور بازار املاک اروپا در سال 2008 این موضوع را تایید می‌کند. در این گزارش آمده است که مونیخ در میان شهرهای آلمان بالاترین قیمت مسکن را دارد، اما حتی در این شهر هم افزایش قیمت‌ها زیر 5درصد بوده است. اما شرکت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری همچنان به سرمایه‌گذاران برای حضور در بازار مسکن آلمان توصیه می‌کنند. درصد پایین مالکیت مسکن در آلمان این کشور را به بازاری خوب برای مسکن اجاره‌ای تبدیل می‌کند. وقتی اجاره مسکن افزایش یابد، درصد بیشتری از مردم به فکر خرید مسکن می‌افتند. در چنین شرایطی است که بازار با کمبود عرضه و افزایش تقاضا روبه‌رو می‌شود و این به معنای افزایش قیمت است.

نیلوفر قدیری/دنیای اقتصاد

لینک مرتبط > قیمت مسکن تهران تابستان 94

Share

پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*








3 پاسخ برای“بازار مسکن آلمان، آرام ترین و بهترین در جهان

  1. […] بازار مسکن آلمان، آرام ترین و بهترین در جهان ایران بیلد… […]


بازگشت به بالا


output_nrpmHy
output_nrpmHy
Iran
Reportage
Iran
Iran
output_nrpmHy
output_nrpmHy
Iran
Iran
Greenmatech
Iran
notruf

     job